Το τοπίο γύρω από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, γνωστές και ως Airbnb, ξεκαθαρίζει η ΑΑΔΕ, δίνοντας νέα διάσταση στις υποχρεώσεις ιδιοκτητών και διαχειριστών. Με έναν νέο, περιεκτικό οδηγό, αποσαφηνίζονται ζητήματα ΦΠΑ, ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου), αλλά και οι κανόνες για τη διάρκεια και τις ανανεώσεις των μισθώσεων.
Ειδικότερα, ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας δεν εξαρτάται από τη χρήση ψηφιακής πλατφόρμας. Κάθε διαμονή διάρκειας έως 59 ημερών, χωρίς παροχή επιπρόσθετων υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση και απαιτεί την καταχώρισή της στο Μητρώο της ΑΑΔΕ με συγκεκριμένο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Επεκτείνεται το «μπλόκο» σε νέες Airbnb – Στο στόχαστρο οι τιμές των ενοικίων
Παράλληλα, η κυβέρνηση, έχοντας ήδη εφαρμόσει περιορισμούς στη χορήγηση νέων αδειών Airbnb για τα τρία πρώτα διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, εξετάζει την επέκταση αυτού του μέτρου και σε άλλες περιοχές της χώρας. Στόχος είναι η συγκράτηση των τιμών στα ενοίκια και η αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων για μακροχρόνιες μισθώσεις, αντιμετωπίζοντας έτσι το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης.
Η ΑΑΔΕ παρέχει διευκρινίσεις και για περιπτώσεις μεταβολών στα στοιχεία του ακινήτου ή του διαχειριστή, καθώς και για την επανεγγραφή στο Μητρώο.
- Μεταβολή διαχειριστή χωρίς αλλαγή ιδιοκτησίας: Εάν αλλάξει ο διαχειριστής ενός ακινήτου που βρίσκεται στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, χωρίς να αλλάξει ο ιδιοκτήτης, ορίζεται νέος διαχειριστής.
- Μεταβολή διαχειριστή λόγω μεταβίβασης ακινήτου: Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου (πώληση, δωρεά, κληρονομιά), ο νέος διαχειριστής πρέπει να εγγραφεί εκ νέου.
- Επανεγγραφή ακινήτου: Εάν ένα ακίνητο είχε διαγραφεί προηγουμένως από το Μητρώο, ο ίδιος διαχειριστής μπορεί να το επανεγγράψει για να λάβει νέο ΑΜΑ.
Νέος ιδιοκτήτης/διαχειριστής και ΑΜΑ: Ένας νέος ιδιοκτήτης ή διαχειριστής ακινήτου που προηγουμένως ήταν εγγεγραμμένο στο Μητρώο, οφείλει να το εγγράψει εκ νέου και να λάβει νέο ΑΜΑ για να πραγματοποιήσει βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ανανέωση μίσθωσης και χρονική διάρκεια: Η διάρκεια της αναμίσθωσης, εφόσον συμφωνηθεί με τον ίδιο μισθωτή, εξετάζεται αυτοτελώς για τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη. Για παράδειγμα, αν μια βραχυχρόνια μίσθωση 51 ημερών επεκταθεί κατά 13 ημέρες, η επέκταση αυτή αποτελεί νέα βραχυχρόνια μίσθωση.
Εισόδημα από ακίνητη περιουσία και ΦΠΑ:
- Ένα φυσικό πρόσωπο που εκμεταλλεύεται έως δύο επιπλωμένα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, χωρίς άλλες υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία, όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα.
- Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις απαλλάσσονται από ΦΠΑ όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα.
- Υπαγωγή σε ΦΠΑ 13%: Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις υπάγονται σε ΦΠΑ 13% όταν:
- Οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα.
- Οι εκμισθωτές είναι νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
- Εάν ένας εκμισθωτής (φυσικό πρόσωπο) διαθέτει τουλάχιστον τρία ακίνητα, υπάγεται σε ΦΠΑ για το σύνολο των ακινήτων που εκμεταλλεύεται.
Προσδιορισμός αριθμού ακινήτων: Για τον καθορισμό του αριθμού των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο, λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει. Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση όπου ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει ένα ενιαίο διαμέρισμα/μονοκατοικία, το οποίο έχει δηλωθεί με περισσότερους του ενός ΑΜΑ (για παράδειγμα, ως διακριτά δωμάτια), οπότε θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται μόνο ένα ακίνητο.
Ψιλός κύριος: Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να είναι Διαχειριστής Ακινήτου, εκτός αν κατέχει την ιδιότητα του Υπεκμισθωτή.
