Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ένα κομβικό σημείο, αντιμέτωπη με μια βαθιά στεγαστική κρίση. Ο συνδυασμός παλαιών υποδομών, ανεπαρκούς προσφοράς σύγχρονων κατοικιών και στρεβλών μηχανισμών τιμολόγησης δημιουργεί ένα περιβάλλον δυσχερές τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους ενοικιαστές. Η ανάγκη για ριζικές αλλαγές και καινοτόμες λύσεις είναι πλέον επιτακτική.
Η Διττή Πρόκληση: Προσφορά και Ζήτηση στην Ελληνική Στεγαστική Αγορά
Η εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων, όπως σκιαγραφήθηκε πρόσφατα στο συνέδριο Prodexpo 2025 από τον Αντώνη Μαρκόπουλο, CEO & Founder της Prosperty, αποκαλύπτει σημαντικές ανισορροπίες. Η έλλειψη εναρμονισμένων πολιτικών και η «ανορθολογική τιμολόγηση», όπως αναφέρθηκε χαρακτηριστικά, οδηγούν σε μια αγορά στασιμότητας όπου χιλιάδες ακίνητα παραμένουν αδιάθετα για μεγάλα χρονικά διαστήματα.
* Προσφορά: Παρότι υπάρχουν περίπου 131.000 ακίνητα προς πώληση και 45.000 προς ενοικίαση, η ποιότητα αποτελεί μείζον πρόβλημα. Μεγάλο μέρος αυτών των ακινήτων χρονολογείται από τις δεκαετίες του ’60 και του ’70, με μόλις το 10% να έχει υποστεί ανακαίνιση. Τα νεόδμητα ακίνητα, αν και σύγχρονα, απευθύνονται κυρίως σε αγοραστές υψηλών εισοδημάτων, με τιμές που συχνά ξεπερνούν τα 6.000 ευρώ/τ.μ.
* Ζήτηση: Η αγορά χαρακτηρίζεται από τις υψηλές προσδοκίες των πωλητών, οι οποίοι συχνά ζητούν τιμές πολύ πάνω από την πραγματική αξία των ακινήτων τους, ιδιαίτερα για παλαιές κατασκευές. Αυτό δημιουργεί ένα χάσμα με τη ζήτηση, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές αναζητούν αξιόπιστες και προσβάσιμες επιλογές.
Προτάσεις για ένα Νέο Μοντέλο Στεγαστικής Πολιτικής
Η Prosperty, αναγνωρίζοντας τις δομικές αδυναμίες, προτείνει μια σειρά από πολιτικές παρεμβάσεις και καινοτόμα εργαλεία για την αναθέρμανση και τον εκσυγχρονισμό της αγοράς:
1. **Rent-to-Buy με Κρατική Στήριξη:** Ένα πρόγραμμα που θα διευκολύνει τους πολίτες να αποκτήσουν ιδιοκτησία, καλύπτοντας ένα μέρος του αρχικού κεφαλαίου αγοράς.
2. **Πρόγραμμα Σπίτι Μου ΙΙΙ:** Η επέκταση του επιτυχημένου προγράμματος με αναθεωρημένα όρια αξίας και παλαιότητας ακινήτων, για μεγαλύτερη ευελιξία και κάλυψη αναγκών.
3. **Shared Equity & Κρατικές Εγγυήσεις:** Μέτρα που στοχεύουν στη μείωση του οικονομικού ρίσκου για συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών, όπως οι νέοι ή οι οικογένειες με χαμηλότερα εισοδήματα.
4. **Ψηφιοποίηση και Multiple Listing Service (MLS):** Η καθιέρωση μιας ενιαίας ψηφιακής πλατφόρμας όπου όλοι οι εμπλεκόμενοι (μεσίτες, τράπεζες, θεσμικοί φορείς) θα καταχωρούν ακίνητα με τυποποιημένα στοιχεία.
MLS: Το Κλειδί για Διαφάνεια και Αξιοπιστία
Η πρόταση για ένα Multiple Listing Service (MLS) αποτελεί τον ακρογωνιαίο λίθο της στρατηγικής για την αντιμετώπιση των στρεβλώσεων. Η δημιουργία μιας τέτοιας εθνικής βάσης δεδομένων ακινήτων θα επιφέρει πολλαπλά οφέλη:
* Τέλος στις διπλές και ψευδείς αγγελίες: Η τυποποίηση των καταχωρήσεων θα εξαλείψει την παραπληροφόρηση και τις ανακριβείς περιγραφές.
* Μεγαλύτερη διαφάνεια στις τιμές: Θα παρέχει αξιόπιστη εικόνα της πραγματικής αξίας των ακινήτων σε διάφορες περιοχές, μειώνοντας τις ανορθολογικές τιμολογήσεις.
* Αξιόπιστα δεδομένα: Πολίτες και επαγγελματίες θα έχουν πρόσβαση σε επικαιροποιημένα και ακριβή στοιχεία, διευκολύνοντας τη λήψη αποφάσεων.
* Ταχύτερες και ασφαλέστερες συναλλαγές: Η οργάνωση των πληροφοριών θα επιταχύνει τις διαδικασίες αγοραπωλησίας και ενοικίασης.
* Βάση για στεγαστική πολιτική: Θα αποτελέσει ένα ζωτικής σημασίας εργαλείο για τη χάραξη αποτελεσματικής στεγαστικής πολιτικής και την ανάπτυξη συστημάτων αυτόματης αποτίμησης αξιών (AVM).
Όπως επισημαίνει ο κ. Μαρκόπουλος, με ένα τέτοιο σύστημα, «θα είναι υπόλογοι όσοι ανεβάζουν δεδομένα και κανείς δεν θα μπορεί να πει ψέματα, θα μπει τέλος στην αυθαιρεσία των λίγων που παραπλανούν τον κόσμο και θα γίνεται καλύτερη εκτίμηση του ακινήτου μέσω αλγορίθμων και άλλων εργαλείων».
Ανάλυση: Η Ευκαιρία για Αναγέννηση της Αγοράς
Η υιοθέτηση ενός MLS, πέρα από τη διαφάνεια, μπορεί να λειτουργήσει ως καταλύτης για τον εκσυγχρονισμό του συνόλου του κτηματομεσιτικού κλάδου στην Ελλάδα. Επί του παρόντος, η αγορά χαρακτηρίζεται από έναν κατακερματισμό πληροφοριών και συχνά, ελλιπή επαγγελματισμό σε ορισμένες πτυχές της. Ένα ενιαίο σύστημα θα ενθαρρύνει τη συνεργασία μεταξύ των επαγγελματιών, θα αναβαθμίσει τις υπηρεσίες και θα προσελκύσει περισσότερες επενδύσεις, τόσο εγχώριες όσο και από το εξωτερικό.
Η ελληνική αγορά ακινήτων, παρότι αντιμετωπίζει σημαντικές προκλήσεις, διαθέτει τεράστια ανεκμετάλλευτα κεφάλαια, ειδικά σε παλαιά, εγκαταλελειμμένα ακίνητα. Ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο, που θα συνδυάζει χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως το Rent-to-Buy, με δομικές μεταρρυθμίσεις, όπως το MLS, μπορεί να μετατρέψει την τρέχουσα στεγαστική κρίση σε μια ευκαιρία για βιώσιμη ανάπτυξη και μεγαλύτερη κοινωνική δικαιοσύνη στον τομέα της κατοικίας.
