Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε διαρκή αναταραχή, με σημαντικές τοπικές αποκλίσεις στην προσφορά ακινήτων. Μια πρόσφατη ανάλυση ρίχνει φως στις περιοχές όπου η διαθεσιμότητα κατοικιών είναι υψηλή και σε αυτές που η εύρεση στέγης αποτελεί πρόκληση, προσφέροντας πολύτιμα δεδομένα για επενδυτές, πολιτικούς και πολίτες.
Ο Δείκτης Κορεσμού Προσφοράς Κατοικιών (ΔΚΠΚ): Ένα Νέο Εργαλείο Ανάλυσης
Η ReDataset, ο βραχίονας Data & Analytics του Ομίλου Resolute Cepal Greece (RCG), εισήγαγε μια καινοτόμο μεθοδολογία για την παρακολούθηση της αγοράς: τον Δείκτη Κορεσμού Προσφοράς Κατοικιών (ΔΚΠΚ). Αυτός ο δείκτης υπολογίζει τον αριθμό των διαθέσιμων προς πώληση οικιστικών ακινήτων ανά 1.000 κατοίκους, βάσει αγγελιών πώλησης και πληθυσμιακών στοιχείων της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ). Η ανάλυση αφορά το τρίτο τρίμηνο του 2025.
* Τι σημαίνει υψηλός ΔΚΠΚ: Υποδηλώνει έντονη εμπορική δραστηριότητα και αυξημένη προσφορά ακινήτων προς πώληση σε έναν δήμο.
* Τι σημαίνει χαμηλός ΔΚΠΚ: Υποδεικνύει πιο σταθερές αγορές με περιορισμένη κινητικότητα και χαμηλότερη διαθεσιμότητα.
Analysis: Η σημασία του ΔΚΠΚ έγκειται στην ικανότητά του να παρέχει μια ποσοτική «στιγμή» της αγοράς, πέρα από τις υποκειμενικές εκτιμήσεις, επιτρέποντας συγκρίσεις μεταξύ διαφορετικών γεωγραφικών ενοτήτων. Αποτελεί ένα χρήσιμο εργαλείο για τον εντοπισμό τάσεων και την υποστήριξη τεκμηριωμένων αποφάσεων.
Μεθοδολογία Ανάλυσης
Για την εξαγωγή των δεδομένων του ΔΚΠΚ, η ReDataset εξέτασε ακίνητα που διατέθηκαν προς πώληση κατά τους μήνες Ιούλιο-Σεπτέμβριο του 2025, πληρώντας συγκεκριμένα κριτήρια:
* Εύρος τιμής ανά τ.μ.: 300 ευρώ έως 10.000 ευρώ.
* Έτος κατασκευής: Μεταξύ 1950 και 2025.
* Επιφάνεια: Από 20 τ.μ. έως 400 τ.μ.
* Όροφος: Έως τον 10ο.
Για την ακρίβεια των αποτελεσμάτων, αφαιρέθηκαν τα διπλότυπα ακίνητα με ταυτόσημα χαρακτηριστικά, ώστε να αποφευχθεί η στρέβλωση της ανάλυσης.
Αττική και Θεσσαλονίκη: Πρωταθλήτριες στην Προσφορά
Οι μεγαλύτερες μητροπολιτικές περιοχές της Ελλάδας, η Αττική και η Θεσσαλονίκη, καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές στον ΔΚΠΚ, γεγονός που αντικατοπτρίζει την έντονη εμπορική κινητικότητα και την πληθώρα διαθέσιμων ακινήτων. Ιδιαίτερα αυξημένη προσφορά παρατηρείται επίσης σε παράκτιες και νησιωτικές περιοχές με έντονο τουριστικό ενδιαφέρον, όπως η Κασσάνδρα, η Κέα και ο Σαρωνικός. Αυτές οι περιοχές συχνά προσελκύουν επενδύσεις είτε για μόνιμη είτε για δευτερεύουσα κατοικία, αλλά και για τουριστική αξιοποίηση.
Η Εικόνα της Θεσσαλονίκης
Η αγορά της Θεσσαλονίκης εμφανίζει σημαντικές γεωγραφικές διαφοροποιήσεις:
* Υψηλή προσφορά: Ο Δήμος Θεσσαλονίκης (69,3), ο Θερμαϊκός (67,6) και η Θέρμη (65,9) πρωτοστατούν, ακολουθούμενοι από την Καλαμαριά (34,5) και την Πυλαία-Χορτιάτη (45,1). Αυτό υποδηλώνει ότι η κεντρική και νοτιοανατολική Θεσσαλονίκη διατηρούν τη μεγαλύτερη εμπορική δυναμική στη Βόρεια Ελλάδα.
* Περιορισμένη προσφορά: Οι δυτικοί δήμοι, όπως το Κορδελιό-Εύοσμος (20) και ο Παύλος Μελάς (18,3), παρουσιάζουν σαφώς περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση.
Analysis: Η ανισοκατανομή στην προσφορά της Θεσσαλονίκης μπορεί να οφείλεται σε παράγοντες όπως η συγκέντρωση επιχειρηματικής δραστηριότητας, η πανεπιστημιακή κοινότητα και η εγγύτητα σε παραθαλάσσιες περιοχές στους ανατολικούς δήμους, σε αντίθεση με τους δυτικούς δήμους που παραδοσιακά έχουν χαμηλότερες τιμές και διαφορετικά δημογραφικά χαρακτηριστικά.
Περιφερειακοί Δήμοι: Διαφορετικοί Ρυθμοί
Η ανάλυση των περιφερειακών δήμων αποκαλύπτει μια πολύπλοκη εικόνα:
* Υψηλή προσφορά: Η Πάτρα (37), η Κόρινθος (23,4) και ο Βόλος (17,4) σημειώνουν αυξημένη διαθεσιμότητα, συχνά συνδεόμενη με τη ζήτηση για μόνιμη κατοικία ή την παρουσία μεγάλων πληθυσμιακών κέντρων και πανεπιστημίων.
* Μέτρια προσφορά: Χαλκίδα (15,6), Καλαμάτα (14), Λαμία (12,9) και Ιωάννινα (12,2).
* Χαμηλή προσφορά: Το Ηράκλειο (10,3) και η Ρόδος (5,7) εμφανίζουν χαμηλότερο ΔΚΠΚ.
Analysis: Η χαμηλή προσφορά σε τουριστικούς προορισμούς όπως το Ηράκλειο και η Ρόδος, παρά την αυξημένη ζήτηση, μπορεί να ερμηνευθεί εν μέρει από την αξιοποίηση των ακινήτων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις (π.χ. Airbnb), η οποία αφαιρεί σημαντικό μέρος της διαθέσιμης προσφοράς από την αγορά πωλήσεων. Αυτό δημιουργεί πιέσεις στους ντόπιους κατοίκους και δυσχεραίνει την εύρεση στέγης σε λογικές τιμές, ένα φαινόμενο που παρατηρείται σε πολλούς δημοφιλείς προορισμούς παγκοσμίως.
Περιοχές με Περιορισμένη Διαθεσιμότητα
Στον αντίποδα, η Δυτική Μακεδονία, η Ήπειρος και τμήματα της Θεσσαλίας χαρακτηρίζονται από περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση.
Analysis: Αυτό το φαινόμενο μπορεί να οφείλεται σε λιγότερο δυναμικές τοπικές οικονομίες, χαμηλότερο πληθυσμό, αλλά και σε έλλειψη επενδυτικού ενδιαφέροντος σε σχέση με τις μητροπολιτικές ή τουριστικές περιοχές. Μια τέτοια κατάσταση ενδεχομένως να οδηγήσει σε γήρανση του κτηριακού αποθέματος και περιορισμένες νέες κατασκευές, δημιουργώντας διαφορετικά προβλήματα στην οικιστική πολιτική.
Συμπεράσματα και Προοπτικές
Η έρευνα της ReDataset αναδεικνύει μια πολύπλοκη και πολυεπίπεδη αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, με έντονες τοπικές διαφοροποιήσεις. Ενώ η προσφορά αυξάνεται σταθερά στις παράκτιες και μητροπολιτικές περιοχές, η ενδοχώρα και οι παραδοσιακές αστικές αγορές εμφανίζουν μια πιο σταθερή εικόνα. Ο ΔΚΠΚ αποτελεί έναν κρίσιμο ποσοτικό δείκτη για την «θερμοκρασία» της αγοράς, προσφέροντας μια τεκμηριωμένη βάση για:
* Τον δημόσιο διάλογο σχετικά με την πολιτική στέγασης.
* Τις επενδυτικές αποφάσεις στον κτηματομεσιτικό τομέα.
* Την κατανόηση των οικιστικών τάσεων και της ανάπτυξης σε εθνικό και τοπικό επίπεδο.
Στην παρούσα συγκυρία, όπου οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σε υψηλά επίπεδα και το κόστος στέγασης απασχολεί έντονα τους πολίτες, η παροχή τέτοιων δεδομένων είναι πιο αναγκαία από ποτέ.
